Un examen sin fines comerciales del mundo de los arrendamientos comerciales

Avanzar con un contrato de arrendamiento

La flexibilidad es sin duda un sello distintivo de los arrendamientos comerciales, ya que le permiten ahorrar más dinero por adelantado y luego alejarse libremente de la propiedad al final del contrato de arrendamiento si lo desea. Al mismo tiempo, sin embargo, no subestime la naturaleza rígida de un contrato de arrendamiento. Es legalmente vinculante y, una vez firmado, estará obligado por cada palabra del documento.

“Es demasiado tarde para hacer cambios después de haber firmado un contrato de arrendamiento comercial para un edificio de oficinas o espacio comercial y la tinta se ha secado”, advierte The Balance Small Business. «Es de vital importancia que comprenda los términos del arrendamiento, cómo lo afectarán y que haya negociado el mejor trato posible para usted antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial».

Tal como lo hizo anteriormente en el proceso de decisión, querrá consultar con su contador y mentor sobre el arrendamiento comercial. Confíe en el consejo de estos expertos y luego revise los documentos como si su vida dependiera de ello.

A muchos propietarios de pequeñas empresas también les resulta útil asociarse con un corredor de inquilinos. Estos expertos pueden ayudarlo a comprender los matices del arrendamiento, como seguros, impuestos a la propiedad , servicios públicos y más. El dinero que paga por los servicios de un corredor de inquilinos podría devolverse fácilmente a través de posibles ahorros en el futuro. Además de eso, su experiencia puede ayudarlo a evitar algunos de los dolores de cabeza de propiedad común que afectan a los propietarios de pequeñas empresas.

Cuando encuentre problemas en el contrato de arrendamiento, no tema hacer preguntas. Su objetivo debe ser aprender todo lo que pueda sobre la propiedad y el contrato. Deberá prestar mucha atención a sus derechos con respecto a la propiedad. ¿Tendrá la flexibilidad que necesita? ¿Recibirá el apoyo de una manera que le permita llevar a cabo sus operaciones de la manera más fluida posible?

Una vez que haya reunido estos detalles y haya completado su evaluación del acuerdo, estará en una posición privilegiada para negociar los puntos específicos que más importan a sus preferencias y objetivos comerciales. Puede llevar a cabo las negociaciones personalmente con el propietario o hacer que los representantes se encarguen del diálogo por usted. Lo más importante es que se expresen sus preocupaciones y prioridades. Si permanece en silencio, fácilmente podría encontrarse luchando con el arrepentimiento.

Comprensión de los distintos tipos de arrendamientos comerciales

La variabilidad que existe entre los diferentes arrendamientos comerciales recuerda lo que se ve en las estructuras comerciales de las pequeñas empresas. Si tuviera que establecer su negocio como una entidad, podría elegir entre opciones como una sociedad, un propietario único, una corporación o una compañía de responsabilidad limitada (LLC). Cada una de esas estructuras ofrece beneficios únicos al tiempo que le presenta posibles limitaciones. Cualquiera que tome una decisión apresurada con respecto a su estructura empresarial lo haría bajo su propio riesgo.

Se encuentra con un escenario similar con los arrendamientos comerciales. Ningún tipo de arrendamiento es perfecto para todas las situaciones. Habrá un buen grado de toma y daca con cada tipo de arrendamiento. Idealmente, puede llegar a un acuerdo con el propietario en el que el contrato de arrendamiento se alinee con las prioridades de ambas partes.

A continuación, se incluye una introducción a muchos de los tipos más populares de arrendamientos comerciales disponibles:

Arrendamiento bruto

También conocido como arrendamiento de servicio completo, este arreglo común coloca la mayor parte de la carga sobre el propietario. Solo necesitaría pagar el alquiler acordado mientras su arrendador se haría cargo del seguro, el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, las tarifas de mantenimiento, las tarifas de operación y otros gastos de la propiedad.

La estructura todo en uno de un arrendamiento bruto puede ahorrar a los propietarios de pequeñas empresas mucho tiempo y esfuerzo. Solo tenga en cuenta que, si bien solo paga el alquiler y no los otros gastos, no significa necesariamente que esté ahorrando dinero. Preste mucha atención a las diversas tarifas que cubre el propietario para asegurarse de que no intente infiltrarse en gastos ilegítimos o inflar ciertas tarifas.

Por ejemplo, supongamos que firma un contrato de arrendamiento bruto de un restaurante en Omaha, Nebraska. Pagará el alquiler por la duración de su tiempo en el espacio, pero el arrendador cubrirá todos los demás gastos. Incluso si los impuestos a la propiedad aumentan o el sistema de calefacción del edificio necesita ser reemplazado, su alquiler no cambiará.

Arrendamiento bruto modificado

Aquí hay una opción en la que la responsabilidad de la propiedad se distribuye de manera un poco más equitativa. Si bien el desglose exacto de los gastos depende de su acuerdo único, es probable que usted sea responsable del alquiler, los servicios públicos y tal vez algunos de los gastos operativos de la propiedad. Además, algunos de estos gastos que paga podrían aumentar con el tiempo.

Por ejemplo, supongamos que firma un contrato de arrendamiento bruto modificado en una tienda minorista en Reno, Nevada. Su acuerdo podría estipular que solo paga el alquiler y los servicios públicos durante los primeros 24 meses. Después de ese punto, también pagaría un porcentaje de los costos operativos de todo el edificio. Debido a que su tienda ocupa aproximadamente el 20% del edificio, esa es la proporción que debe cubrir.

Continuando con este escenario, suponga que la ciudad de Reno decidió aumentar los impuestos a la propiedad unos años después de que firmó el acuerdo. Con un arrendamiento bruto modificado, probablemente deba pagar una cantidad mayor que antes para ayudar a cubrir el aumento de los costos de impuestos.

Arrendamiento neto (4 variedades)

Mientras que un arrendamiento bruto modificado está estructurado de modo que los inquilinos paguen el alquiler, así como una parte de los costos operativos generales del edificio, un arrendamiento neto divide la responsabilidad financiera adicional en categorías más claras. Los gastos operativos clave a considerar suelen ser los impuestos a la propiedad, los servicios públicos, los seguros y el mantenimiento.

Por ejemplo, supongamos que firma un contrato de arrendamiento neto en un taller mecánico en Bend, Oregon. Es posible que tenga 4 opciones diferentes disponibles para este arrendamiento neto:

  1. Arrendamiento neto único: este arrendamiento es una de las opciones más populares en el mercado actual. En este escenario, pagaría una renta mensual, así como 1 de los costos operativos del edificio. Por ejemplo, usted y el arrendador pueden acordar que cubrirá el impuesto a la propiedad de su taller mecánico.
  2. Arrendamiento neto doble: En este escenario, pagaría el alquiler mensual más 2 de los costos operativos. Por ejemplo, usted y el arrendador pueden acordar que pague el impuesto sobre la propiedad y el seguro.
  3. Arrendamiento neto triple: en este escenario, pagaría el alquiler mensual más 3 de los costos operativos. Por ejemplo, esto podría incluir impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento. También estaría pendiente de las reparaciones de la propiedad . Entonces, si el piso comienza a agrietarse en su taller, deberá cubrir los costos de reparación.
  4. Arrendamiento neto absoluto (también conocido como arrendamiento neto vinculante): en este escenario, pagaría el alquiler mensual, más el impuesto a la propiedad, los servicios públicos, el seguro y el mantenimiento. También asumiría la responsabilidad total de la propiedad. Suponga que una vieja tubería de agua en la pared trasera se abrió de golpe y toda su tienda se inundó. Usted será el único responsable de gestionar las reparaciones y pagar los costes. Y durante las reparaciones, deberá seguir pagando el alquiler y los demás gastos al propietario.

Como era de esperar, a los propietarios les encantan los arrendamientos netos triples y los arrendamientos netos absolutos. Al transferir la mayoría (o todos) de los gastos y riesgos de la propiedad al inquilino, este puede continuar cobrando el alquiler mientras disfruta de la protección de la responsabilidad y los gastos asociados con la propiedad de la propiedad.

Cabe señalar que los pagos de su alquiler a menudo serán más bajos con este tipo de contratos de arrendamiento, dados los costos adicionales más altos que tendrá que asumir. Si alguna vez le ofrecen un arrendamiento neto triple o un arrendamiento neto absoluto que no ofrece ahorros en el alquiler, debe hablar con el propietario para averiguar cómo le beneficiaría el acuerdo. Porque si no está siendo recompensado de alguna manera por asumir todos los riesgos y costos adicionales, estaría mejor con un contrato de arrendamiento más amigable para los inquilinos.

Porcentaje de arrendamiento

Con este tipo de arrendamiento comercial, no es necesario que pague directamente los gastos operativos, como los impuestos a la propiedad, el mantenimiento y los servicios públicos. Pero no confunda un arrendamiento porcentual con un arrendamiento bruto. Si bien un contrato de arrendamiento bruto solo requiere que pague el alquiler mensual, con un contrato de arrendamiento porcentual se le solicitará que pague una cantidad adicional de dinero cada mes. La diferencia es que en lugar de hacerle pagar ciertos gastos como impuestos o seguros, la tarifa adicional sería simplemente una cantidad variable en función de su rendimiento de ventas.

Por ejemplo, supongamos que firma un contrato de arrendamiento porcentual en un restaurante de mariscos en Casper, Wyoming (aunque existe un estigma contra los restaurantes de mariscos sin litoral, su sopa de langosta es absolutamente para morirse). Su acuerdo podría estipular que paga una renta base más el 8% de sus ventas. Durante los meses de invierno, cuando su sopa de langosta se vende como la pólvora, ese porcentaje adicional podría ser bastante alto. Durante los meses de verano, cuando el interés en su bisque disminuye, el porcentaje adicional que le paga al arrendador disminuiría en consecuencia. 

Los arrendamientos porcentuales se utilizan a menudo para minoristas y restaurantes. De hecho, si caminara por el centro comercial y preguntara a los propietarios de las tiendas qué tipo de contrato tienen con los propietarios, casi todos le dirían que es un porcentaje de arrendamiento.

Con estos contratos de arrendamiento, puede esperar que los propietarios busquen un porcentaje de un solo dígito alto (el 7% es común). Si un propietario potencial exige el 10% o más de sus ventas, probablemente debería buscar en otra parte. Por supuesto, ambas partes deben aprobar el porcentaje antes de que entre en vigencia.

Elegir el contrato de arrendamiento adecuado para el presente y el futuro

Dadas las marcadas diferencias entre cada versión de los arrendamientos comerciales, su debida diligencia es una necesidad. Al considerar varias opciones, mantenga sus prioridades al frente y al centro. Querrá encontrar un arrendamiento comercial que se alinee con sus objetivos comerciales, en lugar de intentar adaptar su negocio para que coincida con un arrendamiento menos favorable.

Finalmente, recuerde considerar el panorama general. Si está firmando un contrato de arrendamiento de 10 años, la propiedad deberá hacer más que satisfacer sus necesidades actuales. Debe tener el espacio, el diseño, los recursos y la ubicación para que su negocio siga prosperando durante la próxima década. Al elegir cuidadosamente una propiedad y un contrato de arrendamiento que ofrezca este tipo de versatilidad, colocará a su pequeña empresa en un camino exitoso hacia el futuro.

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